中央经济会议定调明年房地产：继续鼓励自住需求

为期三天的中央经济工作会议最终落下帷幕。7日傍晚，新华社公布了中央经济工作会议的主要内容。

新浪地产整理发现，文中涉及到的房地产内容主要有：加大对民生领域和社会事业支持保障力度，增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度，支持重点领域改革；增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度；加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。

业内人士分析，中央对明年经济增长仍心存忧虑，主要原因是：“我国经济回升的基础不牢固，经济发展方式转变和结构调整难度增大，世界经济复苏基础并不稳固，全球性挑战压力增大”。所以明年依然“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。但同时又提出“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”，说明如果经济反弹的过快，比如GDP增幅迈上两位数，宏观经济政策可能在明年年中有所调整。房地产市场亦如此。如果明年房价继续高涨，或开发投资过热，皆可能引起房地产调控有所紧缩。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对话新浪地产时表示，此次中央经济工作会议定下的宏观经济政策的基调，对于房地产业的影响属于中性偏多；同时宏观经济政策偏宽松，总体上有利于房地产开发投资和商品房销售。

此前在11月27日召开的中央政治局会议就已经定下明年宏观经济政策的基调为“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。

业内解读明年房地产宏观形势:

中央定调1：增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度

政策走向：鼓励合理自住需求

业内解读：表明中央并没有改变2008年10月出台的房地产优惠政策的指导思想，由此可以判断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性需求”的优惠政策。

中央定调2：未明确提出抑制投机和稳定房价

政策解读：今年以来部分城市房价涨幅偏大，11月28日，温家宝总理在视察上海时也曾明确提出“抑制投机”，另有其他中央和地方的政府高官曾表态房价偏高，但是在官方公布的会议内容里面并没有出现相关文字。原因有以下几点：

首先，宏观经济政策部分，也有出人意料之处：那就是没有提及“防通胀”。10月21日国务院常务会议提出“今年后几个月，要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点”。此时不再提及通胀问题，说明中央并不特别担心明年的通胀问题。由此推导，中央也未特别担忧资产价格上涨的问题，包括房价上涨。

显而易见，对于房地产市场来说，“没有此条利空，就意味着是利好”。至少明年上半年，不必太担心国家会出台严厉的打压房价、以及投资投机需求的文件。但既然近期包括温家宝总理在内的有关高层曾表示部分城市房价偏高、投机比重偏大，则还是会在政策方面进行适度调控的，只是程度不会像2005-2007年的部分政策那么严厉。正是在这一背景下，“131号文 ”中有明确截止时间的营业税优惠政策，将按时于本月底终止。至于大家关注的“二套房贷政策”，中央层面不会再出新文件，但依然鼓励“居民自住和改善性购房需求”，至于具体的松紧度，主要由各家商业银行把控。

中央定调3：加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造

政策解读：保障性住房仍是重点

业内分析：中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地产业的主要有两处，其中之二是：着力保障和改善民生，“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”。这点实际上并无太大分析的价值。因为加强住房保障将是一个中长期的发展规划，未来几年中央经济工作会议中还将频频提及。2008年12月国务院办公厅出台“131号文”，对于2009-2011年的住房保障工作思路和任务已有明确描述。明年继续加强住房保障顺理成章。

中央定调4：要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。

政策走向：放宽中小城市户口限制，推进城镇化，有利于房地产业发展

业内分析：这对于房地产业的中长期发展是比较大的利好，大量农民成为中小城市和城镇的新居民，必然带来巨量的住房需求，以及商业用房需求等。若无其它因素干扰，则明年地产股还将上涨。（解读者：上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭）