2010：楼市期待理性归来

在电影《2012》中，根据玛雅人的预言，2012年是世界的末日，“黑夜降临以后，黎明永不再来”。而人类最终利用自身的智慧，在经历了一场彻底毁灭的灾难之后迎来重生。巧合的是，著名的经济学家谢国忠说， 的房地产泡沫2012年会破裂。假如，他的预测是有道理的，那么现在的我们，应该如何用我们的智慧去应对这场浩劫？

在《2012》的故事结尾， 制造的“方舟”以贫富相等、贵贱同权的民主精神，实现了更多人的生存，并最终和地球一起迎来重生。那么 楼市，会以怎样的精神终结这场泡沫危机？有一些迹象我们看清了，有一些希望我们仍可期待。

无知者无畏！用这句话来形容还没有经历过一次房地产泡沫引发的国民经济大萧条的 市场，看似这样贴切。当房价堰塞湖已经高高筑起，国企挑头的市场主体参与热情仍然膨胀，地方政府做着无可无不可的调控姿态，中央调控者通过字斟句酌的说法来暗示内心的矛盾与焦灼。

这种从经济全局出发得出的“楼市要稳”的决策心态，最终将导致2010年市场格局是紧缩政策与房价上行并存。而不断上升的房价必然挑战 百姓最终的心理和经济承受底线，带来极大的社会负面情绪的堆积。有人预测，房地产有可能是引爆20年来最激烈社会问题的导火索。

紧缩浪潮来袭：明年一季度成交趋冷

这是一个脆弱的市场，一点政策上的风吹草动，都会令投资者心慌。精明的开发商们已经摸透了政策的底线，所以敢于大手笔的拿地，却惧怕购房人集体失去信心。这才是开发商口口声声反对调控政策的根本原因。

2009年底，在经历了大半年非理性上涨后，中央楼市调控新政在12月密集出现。先是营业税免征期调整，后由国务院常务会议提出遏制部分城市房价过快上涨“四点措施”。随后，国土部、财政部等五部委出台加强土地出让收支管理的通知，将开发商支付土地出让金的首付款比例提高至50%。

政策出台前后的故事与各方心态变化是有趣而值得玩味的。有消息称，中央对高房价现象早有察觉，并在温家宝总理考察上海保障性住房建设成绩后火速出台了调控组合拳。“但中央对楼市调控的度和节奏也没有系统的想法，都是走一步看一步。”一位接近决策层的房地产市场专家表示。但也正是这种走一步看一步的心态，可能将房价推向不可挽回的高峰。

我们从12月底的楼市风向就已经可以看出微变的迹象，起因就是现有政策已经引发的市场恐慌。除了各地房地产交易中心挤满提前过户的人群外，新的二手房交易已经现出明显下滑。中原地产向本报提供的内部统计数据显示，北京、上海、广州三地，上周二手房成交量较12月前三周平均值下跌35%、25%和20%。更有北京二手房市场高层预测，接下来的二手房成交量将下降到成交高峰时期的三分之一左右。大量二手中介门店将首先受到冲击。

正是这些已经出现的楼市观望情绪令决策者开始动摇。此前，上海宣布最快上周出台《本市贯彻国务院常务会议关于房地产市场健康发展政策措施的实施意见》，但截至发稿时，实施意见仍未公布。有消息称，上海将视市场情况和中央说法的调整对意见给予微调。

27日，温家宝总理接受新华社记者专访，提出“稳定房价”四点措施，其中首次提到房地产调控要长远规划。从“遏制”到“稳定”的表述调整给了地方政府和开发商更多想像空间。

第二天，二手房成交下滑最快的北京市最先喊出稳定口号，北京市委十届七次全会提出2010年北京GDP增长目标为9%，促进房地产投资平稳增长，保证住房消费平稳健康发展。

“左右摇摆的政策信息可能令调控效果无关痛痒，甚至助涨价格。这种越调越涨的迹象在2005和2007两次调控中曾经上演，至今没有实质性的改进。”一位房地产市场人士称。

2010：房价地价继续狂欢？

28日，CRIC美国纳斯达克上市庆典在上海举行，这个云集了政府要员和百余家大型房企负责人的盛会上，多数开发商在接受本报记者采访时表达了对楼市前景的乐观判断。

“现在，越是企业的高层领导越是坚定投资信心，未来，国企凭借强大的资金实力抢占一、二线城市及土地招拍挂市场，民企则大量转入三四线甚至四五线城市进行市场争夺。又因为公开出让土地的价格越来越高，民企可能更多通过二级市场并购的方式拿地。” 恒大地产一位高层向记者表示。

2009年下半年，一个最激进的国企拿地案例是今年刚刚上市的 建筑。12月24日，中建以37.2亿元价格拿下上海新江湾城C6地块，楼板价高达32484元/平方米，令市场震惊。数月前， 建筑旗下中海地产则以70.06亿的价格拍下上海普陀区长风6B、7C两幅地块，溢价率129.1%。在北京，中建于12月以30.05亿元的高价拿下北京地铁大兴线枣园路站居住及功能用地一、三期。此前中建与保利兴联合体以48亿竞得北京奥林匹克公园南区奥体文化商务园区三地块。有媒体测算，中建仅在京、沪两地，半年内即斥资上百亿抢地。

而一位接近中建的人士告诉记者，未来不排除 建筑有更大手笔占领一线城市优质地块，百亿投资只是冰山一角。国资对楼市的信心可见一斑。

“其实，开发商也知道目前市场有泡沫，但如果不入市，他们觉得现在就会被排除在游戏之外，尤其是央企自认为抗风险能力很强，所以不惜高价拿地。用他们的话说，早死不如晚死，何况到时候会不会死还不好说。”一位业内人士称。

对于2010年政策与市场的走向，一向以预测精准闻名的易居 董事局主席周忻向上海证券报记者表示，政策频出不意味市场下行，尤其是并不一定意味地价、房价下行。在 经济基本面没有改变的情况下，房地产市场的上行趋势就不会改变。他所说的基本面是目前 经济仍尚待恢复的现状。“温家宝总理说lsquo;过早退出刺激政策可能前功尽弃rsquo;这句话值得回味。”周忻表示。

加上银行方面已经透露出明年上半年加紧放贷的信号，2010年房价与地价的走势似乎并不会出现人们所期望的理性回调。

那么最后的问题就是，在高房价令 百姓的幸福指数直线下降的现实面前，这种为支持宏观大局而实施的暗挺楼市的对策，到底将在何时结束，又会以怎样的方式结束？

“我们现在看到的事实是，地方政府表面的收紧政策背后，是积极地协助开发商们高调拿地，所谓的保障房建设等平衡楼市的措施远比不上推动商品房市场的动力强大。虽然少数如万科这样的企业已经开始为泡沫破灭做准备，但多数企业还处于抢地热衷期。这些都在为泡沫积蓄能量，且有可能预示更大危机。”专家表示。（来源：上海证券报）