大型房企销售回升 伺机拿地

楼市成交量持续增长，房企也加快了拿地步伐。

据克尔瑞统计， 土地成交已跌至两年来的低谷，土地出让金额从2011年三季度的高峰2500亿元跌至今年一季度大约1200亿元，二季度稍有回升，超过1500亿元。上半年 30个重点城市经营性土地成交金额共计2828.55亿元，同比下降37%，环比下降46%。

7月24日，广东省房协市场分析课题组发布的《2012上半年广东房地产市场分析报告》显示，今年上半年广东房企土地成交价款223.76亿元，同比增长14.4%；土地均价为2326元/平方米。而《中原地产研究2012上半年刊》有关调研报告称，2012年6月，13个重点城市平均溢价率较前期明显回升，达到上半年的最高水平。低迷的土地市场已显露转机，越来越多的房企开始积极入市购地。

“像中海这些大型房企，在市场基本面回升的情况下，适当超前于市场回暖周期之前，拿地成本会比较低。”同策咨询研究中心总监张宏伟说，以高周转模式为主的房企都会抓住机会在这段时间频繁拿地。

克尔瑞房地产信息系统高级分析师薛建雄透露，市场已全面回暖，北京个别楼盘单价上涨了3000-5000元/平方米，上海部分项目也有20%左右的涨幅，广深等地多个项目新开盘已取消原有的优惠。

薛建雄将这一波反弹中的房企表现分成两类：一类是诸如中海、保利、华润等大型房企、央企，由于及时降价，恢复较快，近期频频出现在 各地土地市场。“9月份政策面若没有大的波动，大型房企就会逐步扩张。”另一类是如远洋地产、富力等在2010年-2011年那一轮行情中扩张过快的房企，去年以来并没有积极拿地。

据统计，中海地产今年1-6月累计销售达651.5亿港元(相当于535.5亿元人民币)，完成全年800亿港元销售目标的八成。但中海上半年仅新增4幅地块，总地价61.67亿元人民币，计274.5万平方米，仅相当于全年720万平方米土地储备目标的不足四成。

克尔瑞评论员沈晓玲分析说，中海地产7月20日以29.7亿元夺得天津五里台地块，很大程度就是因为此地块的住宅和商业金融建筑面积高达5:5的比例，对中海极具吸引力。

同样，作为优质商业地块的上海闸北地块，中海当然不会放过。上海市最近公告，上海火车站北广场地块将以47.46亿元的起拍价在年内出让。中海等房企已与上海市有关部门接触，有竞夺之意。

土地市场又得现绿城身影。7月25日，绿城集团旗下绿顺房地产开发有限公司以16.44亿摘得浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块，楼板价15054元/平方米。据透露，绿顺拿地实为绿城与融创合作，绿城出面，融创操作。

“市场成交量持续回暖3-6个月之后，基本面开始逐步向好。”张宏伟进而分析，从5月算起，“如果9-10月期间还没有新的收紧政策，那么四季度末就到了一个拿地高峰期”。

为了维持土地市场的成交量，各地对土地出让限制条件有所松动。广州、天津在“中小套型建造比例”上有所下调，其中天津更出现了首幅取消“居住套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到住宅总规模的70%以上”的地块。

中原集团研究中心认为，低底价及优质地块的推出，是部分城市土地成交活跃的主要原因。部分地块的底价低于前期成交价格约1~3成，由此吸引了抱有“抄底”心态的房企入市。2012年起部分城市便率先开始调整土地出让底价，地价出现明显松动。这些城市调整了前期流拍地块底价，重推底价普遍下调约15%以内，土地低价入市已成为普遍策略。