深圳安居房合同争议 保障房创新制度待完善

“政府部门已经介入，希望合同不会再出现问题。”一位安居房申购者说。

8月22日，深圳目前最大的安居型商品房项目mdash;mdash;中海阅景花园正式接受网上申购。

对安居房买卖合同的关注，缘起于深圳市首个安居房项目mdash;mdash;永福苑合同中随处可见的霸王条款。比如，出现面积差异，开发商无须承担任何违约责任；每平方米的物管费高达3元；房子屋顶和外墙由开发商及其关联公司无偿使用等等。

相关律师表示，其中不少条款是赤裸裸的侵权。对此，永福苑开发商富通地产公司和住建部门均作出回应，合同条款将会进一步完善。

安居房是深圳在 首创的保障性住房系统中的新形式。根据正在审批中的《深圳市住房保障制度改革创新纲要》，安居型商品房将成为未来深圳保障性住房的主要构成部分。

深圳市国土局副主任王锋表示，深圳的保障房创新和改革制度，在实施过程中需要进一步细化和完善。

市住建局房改处副处长姚卫城表示，中海阅景花园发售期间推出的合同文本需经几个安居房发售期后，进一步总结经验，待完善后出台成熟的文本格式，供今后的安居房发售使用。

“选房当天签了购房协议书，但买卖合同才是关键。”深圳永福苑的一位购房人说，“当时说合同要15天才出来，现在只能等通知。”

8月16日，富通公司提前公布《深圳市安居型商品房买卖合同》。

合同第十六条规定，卖方交付的本房地产实际建筑面积与约定的建筑面积存在差异的，买卖双方互相不退、不补；买卖双方无须承担任何违约责任。

广东信荣律师事务所房产律师张茂荣指出，这个名义上公平的条款隐含着不平等。因为房屋面积掌握在开发商手里，购房者并不能介入。根据这一项条款，如果房屋面积缩水，购房者只能自己承担损失。

根据合同第七条和第十二条，卖方逾期，应自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买方支付总房款万分之三，累计不超过一万元的违约金。如果买方逾期，卖方有权要求买方以未付款日万分之三支付违约金，并有权解除合同。采取按揭方式付款的，如因买方不能按本房地产(担保)贷款合同约定按期还本付息导致按揭银行要求卖方承担担保责任，卖方在承担担保责任后有权向买方按逾期应付款的150%追偿。

张茂荣认为，根据该条款，开发商逾期需要赔偿的金额非常有限，买方逾期要求赔付的金额却可超过实际损失。此外，买方逾期，卖方可以解除合同；卖方逾期，买方却没有同等的权利，这就是权利义务的不对等，是明显的霸王条款。

此外，每平方米高达3元的物管费、房子屋顶和外墙由开发商及其关联公司无偿使用等条款均受到购房者的抗议。

对此，开发商称，将尽可能充分采纳各方的合理诉求和意见，进一步完善有关合同条款。

8月21日，深圳市住建局亦在官方微博上回应，“将尽可能充分采纳各方的合理诉求和意见，进一步完善有关合同条款，保证合同的合法合规、平等公允。同时，全市统一的安居房买卖合同范本正抓紧制定当中，将尽快发布”。

住建局相关负责人同时表示，永福苑是深圳首个安居型商品房，来不及制定相关合同范本。但业内有观察人士认为，这并不能成为推脱责任的全部理由。

张茂荣表示，安居房仍然采取市场化运作，只是在购买群体和房屋使用权等条件上设限，这些在国家法律都有明文规定。

王锋也表示，购房合同可以参照普通商品房的买卖合同制定，公共的空间究竟如何分配等都有明确的法律规定的，永福苑买卖合同中明显不合理的条款必然要被取缔。

据了解，包括已推的富通地产“永福苑”、中海地产“阅景花园”和计划推出的卓越地产“西乡安居家园”，深圳近期在推和计划推出的安居型商品房为4093套。

安居型商品房将成为未来深圳保障性住房的主要构成部分。根据深圳市的住房保障“十二五”规划，至2015年，计划竣工保障性住房约21万套，这其中，安居型商品房约占保障房总供应规模的一半。这是安居房备受关注的重要原因。

所谓安居型商品房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。

据了解，公共租赁住房主要是为了解决深圳大部分非户籍人口住房问题，而安居型商品房是为了给深圳初级公务员、大学毕业生、引进人才等群体和“夹心层”提供住房保障。

“深圳的转型升级很快，对人才的需求量很大。”王锋说，安居房是促使人才在深圳落户、扎根的重要举措。他同时指出，经济适用房是计划经济体制下的保障房建设模式，安居房才是市场经济条件下的公共住房政策。

但是作为保障民生的一项重要举措，安居房的开发、买卖和管理，一直饱受质疑。

永福苑在开发过程中就被指“位置偏、设计差、条件苛”，后又因为销售太低调，被市民质疑信息发布不公开。深圳市人大代表杨剑昌指出，企业配售却不广泛公布信息，容易产生作弊和猫腻。

深圳市国土局副主任王锋表示，安居型商品房项目之前没有先例，必然会存在很多漏洞。在实施过程中，相关制度会进一步细化和完善。