大房企全年目标提前告捷 2012年高枕无忧

标杆房企一片飘红的三季报披露完毕后，近期陆续发布的10月报再传捷讯。根据上市房企的业绩报告初步统计，保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产及远洋地产等11家大房企在前10月提前完成了全年销售目标。

另外其它披露业绩的不少房企也已完成了销售目标的八九成。恒大有关负责人更是向南都记者表示“一贯对完成计划有信心，恒大定的任务一定会超额完成”。保利、越秀等房企负责人也表示当前销售顺利，完成业绩预期并不意外。而另一方面，中小房企却面临寒冬，资金短缺，频频卖地卖股权，断臂求生。

房企陆续公布前十月销售业绩，龙头房企普遍交出了一份好成绩单。万科前十月销售1100亿，恒大地产728亿销售额占年度目标的91%，而保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产及远洋地产均已提前完成全年销售目标。

今年有望进入“千亿俱乐部”的保利地产与中海地产，前10月销售业绩较去年同期大幅提升。保利地产前10月实现签约金额833.29亿元，同比增长32.91%，超额完成年初制定的800亿元销售目标。

恒大地产10月业绩创下史上最佳，单月销售“双冠王”，销售额142.6亿元，占全年计划近两成。销售面积255万平方米，连续7个月居 第一。前十个月，集团累计销售额728.3亿元，已完成全年800亿目标的91%。

“恒大目前布局了 120余城，共200多个项目，在售项目占比近八成，”恒大地产有关负责人向南都记者表示，其推崇的高周转开发模式适应大势。

绿城集团10月销售简讯显示，前10月，绿城集团累计取得销售金额约413亿元(包括30亿的协议销售额)，前10个月的销售成绩已超全年400亿元的销售目标。

“绿城今年积极调整战略，积极促销回流现金，为增加土地储备进一步优化布局”，绿城集团执行总经理傅林江如是向南都记者表示。

中海前10月累计实现销售额1006.8亿港元，同比增长28.9%。招商地产虽未公布10月销售数据，但其此前公布的前三季销售额已超全年目标。前三季，招商地产销售额为247亿元，而其年初制定的目标为210亿元。

万科、中海等都是以高速周转为主要特征的房企销售业绩进入千亿军团，“跑量”房企跑赢2012年大势。同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，这些房企之所以销售情况较为好，是因为懂得以高速周转应对当前楼市持续调控带来的市场压力。另外，从区域布局上考虑，布局受限购影响不是很大的二三线城市，甚至三四线城市，也是其销售能够迅速破千亿的原因之一。

“举例说，中海的取胜之处在于成本管理和融资模式。成本管理上严格控制费用，融资上，港市上较低的融资成本以及相对内地较易的融资，一定程度上保证了比同类房企较高的利润率。”张宏伟告诉南都记者。

事实上，观察季报和月报不难发现，房企呈现明显的两极分化，万科招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然亏损。万科等一线房企表现更加优越，行业集中度在明显提高。

“截至10月，标杆房企销售完成率超过90%，未来销售压力不大。”中原地产市场研究总监张大伟表示，房地产企业未来表现或将明显分化。标杆房企由于整体业绩良好，资金链缓解，库存下降，因此在未来的拿地高潮中仍将成为主力。而一些中小开发商整体来看销售情况一般，资金链依然紧张，未来卖地求生的趋势仍将持续。

业内也证实不少中小房企面临困境，处于亏损之中，苦于资金短缺。深圳证券信息有限公司数据显示，有23家A股上市房企净利润为负，处于亏损状态。其中，亏损最为严重的京投银泰，亏损近2亿元；其次是嘉凯城，亏损1.56亿元；其余亏损房企，亏损额均在1亿元以内。

“中小型开发商今年基本从银行借不到钱，也无法上市融资，只能转向利率较高的民间借贷，这让不少中小房企难以支撑。”中诚信财务顾问有限公司副总裁刘志强接受南都记者采访时表示，房企尝试赴港上市也是“没有办法的办法”，更有甚者卖地卖项目，断臂求生，这是不少中小房企面临的两难选择。

保利地产在10月底就以股权转让形式支付1.30亿元购得名流置业位于西安的全资子公司项目公司，同时代替对方偿还4.33亿元债务。名流置业表示此举为公司增加约8300万元的净利润，有利于加快资产周转，提高资金回报。荣安地产、 企业等均有卖地卖项目等操作。

在销售策略上，由于提前完成全年销售目标，不少大房企可能会采取价稳或提价惜售策略，而中小开发商在生存压力之下，不得不再次坚持降价走量。此外，标杆房企由于整体业绩良好，资金链紧张情况缓解，存库下降，在未来的拿地队伍中仍将成为主力。

“中小房企由于销售情况一般，资金链依然紧张，未来卖地求生的趋势仍将持续，所以未来房地产行业的集中度还将明显提高。” 工商联房地产协会理事吴新坚表示。