房产税扩征在即 房地产市场继续量价齐升

房地产市场进一步回暖，不仅商品房销售在“金九银十”大幅回暖，10月份房价也是继续上涨，整体呈现量价齐升的态势。在经历了长时间的底部震荡后，未来房地产市场将延续缓慢复苏态势，今年末的市场成交量可能继续维持高位。若后期房价出现大幅的攀升，不排除政策会进一步从紧。业内人士呼吁，应尽快建立长效机制，维持房地产市场的稳定运行。

10月份商品房销售价格继续回升。根据国家统计局的数据，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有17个，持平的城市有18个，上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.5%。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有56个，持平的城市有2个，上涨的城市有12个。10月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.5%，涨幅比9月份回落的城市有1个。

从数据看，10月份新建商品住宅价格环比出现上升的城市数有增多，主要是二三线城市上升明显，从变动幅度看，10月份70个大中城市中有36个城市的环比降幅继续较上月回落或持平，降幅回落或持平的城市数与上月51相比减少了15个；同比增长中23个城市的同比降幅较上月回落或持平，较上月39个增加了16个。

同时，10月70个新建商品住宅（不含保障房）价格平均上涨0.041%，比9月有所扩大。这也是自今年6月以来，该数据连续5个月保持上涨。可见，70个大中城市中房价环比上涨的城市数量较9月份增多，且平均涨幅也增加，楼市量价齐升表明未来房价仍存在上行压力，楼市调控短期难言放松。而且，住建部日前明确表态，楼市调控措施不会放松。

但是由于下半年销售持续回暖使得开发商现金流有所改善，降价动力减弱。但多数城市库存的绝对量仍然处于高位，价格上涨动力有限，涨幅趋缓。所以房价近期将继续缓慢温和回升，大幅上涨概率较小。

此外，除了价格上涨外，10月份楼市成交量也大幅回暖。据中原集团研究中心监测，截至10月，年内 主要的54个城市新建住宅合计签约套数为215.78万套，已经提前2个月超过了2011年这54个城市总签约量。

据国家统计局之前公布数据显示，1-10月份，商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积增长6.0%，商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额46301亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点；其中，住宅销售额增长6.6%，办公楼销售额下降0.4%，商业营业用房销售额增长2.7%。从单月来看，10月单月商品房销售额环比9月下滑6%，其中商品住宅及商业营用房均分别下降了7%和6%。

1-10月份，东部地区商品房销售面积38651万平方米，同比增长1.4%，1-9月份为下降2.3%；销售额28101亿元，增长6.7%，增速提高3.6个百分点。中部地区商品房销售面积19930万平方米，下降0.5%，降幅缩小1.6个百分点；销售额8861亿元，增长7.6%，增速提高1.6个百分点。西部地区商品房销售面积20162万平方米，下降6.3%，降幅缩小2.5个百分点；销售额9339亿元，增长0.9%，1-9月份为下降1.6%。

二季度以来楼市销售的回暖，主因在于信贷政策的微调导致购房成本下降，加之房企降价促销所致。不过，随着政策面的继续从严实施以及临近年末商行贷款额度紧张进而利率优惠幅度缩小以及房价较年初回升等因素影响，购房者观望情绪渐增；另一方面，销售回暖及缩减开工使开发商资金状况好转，降价促销的动力也减弱，后期楼市销售数据或将保持平稳运行，反弹力度或将收缩。

房地产市场缓慢回暖势头逐渐显现，多个省市土地市场也出现较大变化，从8月底开始 主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始大规模囤地，且地价及溢价率均有所上行，地价对房价的影响也再次显现。

据悉，地方政府受财政收入下滑的影响，近期不断增加土地市场的供应规模。据链家地产市场研究部统计，继9月土地市场出现火爆后，整个10月份，包括北京、上海、广州、南京、杭州在内的 10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，成交金额超过400亿元。

指数研究院数据也显示，10月份， 300个城市共推地3242宗，面积达13326万平方米，同比增长8%，年内首次出现同比增长。而且，10月份 百城土地供应量为8248万平方米，同比增加21%，环比增加9%；土地市场的回暖迹象已经出现。

与此同时，不仅土地市场供应量有所增加，而且在销售业绩完成、资金面好转等利好因素刺激下，房企补库存意愿较为强烈，拿地积极性明显提升。8月以来，万科、恒大、绿地、保利、华润等房企纷纷投入巨资，增加土地储备。10月份 百城土地成交量为6083万平方米，同比增加2%，环比增加1%。10月百城土地楼面均价为1263元/平方米，同比上涨8%，环比持平。10月， 百城土地出让金为1465亿元，同比增加19%。

地市场升温也使得高价地块频出。 指数研究院统计显示，10月份， 300个城市土地平均溢价率为12%，较上月增加1个百分点，较去年同期增加7个百分点。其中住宅类用地平均溢价率为15%，较上月增加3个百分点，较去年同期增加11个百分点。

可见，10月 土地市场回暖明显，各大城市土地市场供需同、环比均有上升。受优质地块入市影响，10月开发用地的楼面价格和出让金均在高位运行，而溢价率更是创年内高峰。究其原因，年末土地市场升温，一方面是开发商去库存，需要补充土地资源；另一方面或反映房地产市场低谷已过，楼市已逐渐回稳。

目前房地产调控政策成效逐渐显现，政策预期对房地产市场的影响可见一斑。事实上，今年以来，有关房地产市场各项政策动态，如预售制调整、房产税推进、二手房交易税上调等信息，均或多或少地影响了房地产市场和地产股的走势。

不过，与市场化调控手段相比，行政手段的弊端显而易见。根据国家统计局的数据，近几个月来， 房地产投资增速、商品房新开工面积、房地产企业购地面积连续出现负增长，这将可能影响到后市的供应。同时，对于政策信号的过于关注容易造成恐慌情绪蔓延。

对此，目前业内人士纷纷建议应尽快出台长效机制，以差别化信贷、税收等市场化政策，取代“限购令”等行政化政策，从而为房地产市场实现内在平衡。鉴于此，不少业内人士呼吁，房产税试点应加快扩容，该税种可在减少地方对土地收入过度依赖的同时，也对投机投资需求形成打击。

财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。有消息称，目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。而且从有关研究人员处了解到，房产税推广可能先从经营性物业开始，而后逐步扩展到住宅。对于住宅模型的征收，目前呼声最高的是针对多套房持有者及部分高端住宅征收。

而财政部部长谢旭人日前撰文也指出，将统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在 推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。

但是，业内专家分析表示，目前房产税开征最大的难度是 住房信息没有完成联网，很难知道每个家庭拥有的住房套数以及空置数，房产税实施受阻。根据住建部的部署，今年6月30日之前应完成 40个城市的住房信息联网工作，但至今仍未听到住建部就该项工作发布新消息。

综合而言，目前房地产市场整体调控政策力度依然很大，执行也较为严格，丝毫没有放松的迹象，这有利于市场短期继续平稳运行，房价地价难以出现大的反弹。预计后期房地产市场仍将延续温和回升的态势，有关部门要继续做好动态监测，密切关注住房成交量、房价等关键指标的新变化，做好防止房价反弹的政策预案。加快研究并完善房地产市场调控政策措施，完善房地产市场调控长效机制。