楼市政策从严依旧 后期仍需警惕房价大涨风险

自今年下半年以来，房地产市场量价齐升的态势一直没有改变，房价已连续6个月上涨，11月房价上涨城市数更是创出年内新高。在经济好转的背景下地产政策面难有进一步放松，但随着价格的逐渐回升，市场对政策面收紧预期可能会趋于强烈。鉴于目前房价上涨的幅度有所加快，市场又开始担心后期会有更为严厉的政策出台。

国家统计局18日发布的统计数据显示，11月 70个大中城市新建商品住宅中，价格环比上涨的城市超过了75%，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市有53个，创今年新高，较10月多18个。11月新建商品住宅价格下降的城市有10个，持平的城市有7个。

尽管房价上涨城市的涨幅均未超过1.0%，但据链家地产统计，11月70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.26%，创今年新高，较10月高0.2个百分点。其中，一线城市房价上涨明显。据链家地产统计，11月北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅价格均环比上涨，平均涨幅为0.55%。

国家统计局数据还显示，在70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有41个，持平的城市有4个，上涨的城市数从上月的12个增加到25个。这70个城市的新建商品住宅价格平均同比下降0.62%。

同时，数据还显示，二手住宅中，环比指数为100.03，涨幅较上月基本持平。其中，与上月相比，70个大中城市中，二手房价格下降的城市有19个，持平的城市有16个，上涨的城市有35个，较上月增加3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，二手房价格下降的城市有49个，持平的城市有3个，上涨的城市有18个。11月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过4.7%，涨幅比10月份回落的城市有2个。

据了解，新建商品住宅价格环比数据被认为是楼市的“风向标”。自今年6月以来，70个大中城市平均房价连续6个月保持环比回升的势头，且11月房价回升势头较为明显。

据业内人士分析，年底房价持续上涨的一个主要原因是经历过10月、11月政策平淡期后，市场预期出现扭转，看淡政策和看涨楼市的气氛渐浓。一方面，一些重点城市市场火热，对整体楼市产生一定拉动作用。另一方面，购房者对于未来市场和政策的预期比较乐观，入市积极性增加，刚需也加速入市。

而且，随着 主要城市房地产成交量的上行，促使11月房价继续上涨。不少房企在提前完成全年销售任务后，开始追求利润，减少了价格优惠，这在一定程度上也促使了房价进一步上涨。

业内人士普遍认为，目前房价企稳回升的势头已基本确立，后期需警惕房价大涨的风险。

在房价上涨的同时，楼市成交量也是大幅的回暖。据 指数研究院近日发布的报告显示，2012年1-11月， 商品房销售面积与销售额均同比增长，累计销售额为53526亿元，同比增长9.1%，自今年8月起由下降转为上升且增幅不断扩大，累计销售面积为91750万平方米，同比增长2.3%，为今年以来首次同比上升，但增速低于去年同期（销售额和销售面积增速分别为16.0%和8.5%）。

11月单月来看， 商品房销售额、销售面积分别在6月和7月结束了2011年四季度以来的持续下降，保持同比上升且增幅扩大，11月增速分别为38%和30%，是今年单月最高水平。

2012年1-11月，各类城市成交量均有所增长，其中过去两年受影响程度大的一线城市回升力度最为显著，同比增长36.5%；二、三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。与历年同期相比，各类城市月均成交量均为近五年来仅低于2009年的次高水平，其中一线城市与2009年同期相比降幅超过40%，二线城市下降11.7%，而三线城市基本与2009年水平持平，仅下降2.6%。

与此同时，据国家统计局近期公布的数据显示，1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，1-10月份为下降1.1%，这是今年首次商品房累计销售面积超越上年。11月单月商品房实现销售12962万平米，7225亿元，环比上升25.8%和21.5%，同比上升30.4%和38.4%。11月份房地产市场成交明显大增显示出市场信心稳定。

另外，已公布销售数据的17家上市房企的情况显示，今年1-11月，17家公司的销售业绩均超过去年同期，其中11家房企提前完成年度目标。

据统计数据显示，11月以来 各地“地王”也是频频出现。11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元每平方米；11月28日，深圳新的总价“地王”诞生。11月30日，南京再现 总价“地王”；11月30日，成都拍卖武侯区永丰乡太平村一宗地块，最终以8500元/平方米售出，刷新成都实行土地招拍挂以来成交楼面地价新高。

上海易居房地产研究院报告显示，11月，包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，同比增长0.4%。纳入监测范围的10个典型城市为北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。十大城市的土地出让金收入在2010年12月达到近5年来最高值后，开始进入波浪式下行通道，直至今年5月份降至历史最低点，随后出现缓慢爬升的态势，11月环比增长超两成，创下近16个月新高。

易居研究员吴晓君认为，这与当前楼市成交回升、房企资金链情况全面缓解有很大关系；此外，地方政府从完成全年土地供应任务和增加卖地收入角度出发，在年底会加大土地出让力度，同时增加价格高的优质地块出让。预计未来1个月，土地成交量依旧会保持高位。而土地市场的过热会推高整个楼市的预期，从而抬高房价。

鉴于上述情况，国土资源部12月18日召开新闻发布会，通报稳定房地产用地供应、抑制异常地价等方面的情况。国土部表示：“下一步，市场出现波动的城市要采取切实措施，进一步落实国务院调控要求，一是加供应，稳后市，二是控异常，防波动，三是避免误读误导，稳定市场预期，以保持土地市场稳定，促进房地产市场平稳运行，进一步巩固调控成果。”

国土部出台稳定地价的新政，一方面是要防止因土地流拍而给未来楼市供应造成短缺的隐患，另一方面是要避免地王或高溢价地块出现而扰乱市场预期。

在房地产市场各项数据呈现量价齐升的同时，近期关于房地产调控的表态也再次出现。12月15日至16日在北京举行的中央经济工作会议中明确表示要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，并要积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。

同时，结合近期重点城市房价仍有反弹迹象，预计短期政策仍没有放松空间。不过，在 市场近几个月来房价平稳上涨的大背景下，近日有报道称北京等一线城市出现一夜涨价、千人抢房等现象，无疑会对普通购房者心理造成“雪上加霜”的影响，并刺激这种情绪在市场上蔓延，进而对后期房价的上涨产生一定的预期。

随着后期房价涨幅的加大，不排除新政府会出台更严厉的调控政策。但是，业内人士强调，目前楼市调控基调暂未改变，并且北京等地近期强化了限购政策的执行力度，短期房价大幅飙升的基础并不存在。不过，随着中央经济会议明确提出要积极稳妥的推进城镇化，着力提高城镇化质量等目标政策的实施，未来仍需警惕房价大幅上涨的风险。