楼市升温 房产税试点亟待扩容

在25日召开的建设工作会议上，住建部尽管再次敲定了坚持限购政策不放松，但也明确表态支持合理的改善性住房需求。在2010年实施限购以来，对于改善性住房需求做出明确支持的表态，这还是第一次。受此影响，地产股在25日大涨4%，再次印证了“房地产市场最大的不确定性是政策这一结论”。业界普遍判断，2013年调控的基本逻辑是：继续保持对于主要城市限购高压，同时积极支持改善性需求入市来消化产能和缓解地方政府财政压力。因此，2013年房地产市场调控政策的主基调是“稳”，不会出台新的调控政策。

但是，值得注意的是，2012年11月，70个大中城市中有28个城市的房价已经超过年初的水平，而今年1月份只有2个城市的房价超过年初水平。在具有风向标意义的一线和主要二线城市，近期房价上涨的幅度更大。业界对于当前楼市暖冬将延续到2013年达成一致，再考虑到2013年的楼市大环境，我们认为2013年主要城市房价上涨的动力很足，不排除部分城市房价快速上涨。未来在政策走向上强调“稳”的同时，极有可能会出台抑制房价上涨的新政策mdash;mdash;房产税试点在主要城市进行扩容。

首先，限购政策的作用效果在边际递减。限购、限贷政策执行两年有余，市场似乎产生“抗药性”，近期房价上涨主要发生在限购政策执行严厉的一、二线城市。在限购执行最为严厉的一线城市，房价则上涨得更快；另一方面，2013年，结构性减税的力度将比2012年更大，而经济增速放缓、房地产调控、产业结构升级背景下财政收入增长前景也不乐观，此外2013年银行信贷对于地方政府的敞口更加谨慎，债券融资尽管在未来会出现趋势性增长，但难以在短期内如银行信贷那样放量供应。在支出方面，2013年地方债务偿还、基建投资和保障房建设等资金投入量非常大。因此，我们预计2013年地方政府财政压力将比2012年更重，放松限购、限贷的“小动作”也将更多。

其次，2013年将有更多热钱入境追逐风险资产。2013年全球经济形势不会比2012年好，主要经济体量化宽松的势头有增无减。欧洲主权债务危机在2013年没有最差只有更差；美国财政悬崖风险问题，不管最后以增税方式来解决还是以削减开支方式来解决，都将严重打击美国投资和消费的信心；近期日本央行认为自己量化宽松的尺度太谨慎。 经济在2012年三季度出现企稳回升的迹象，而国际研究和评级机构已经普遍将2013年 GDP增速的预测值调到8%以上。可以预见，以各种形式入境来追逐风险资产的热钱将会在2013年增加。2011年，因看空 楼市而大肆抛售物业的美国黑石集团在近期重新杀回 ，以23亿元的价格收购了上海的一个商业项目，同时还发起约20亿美元的房地产基金，用于未来收购包括 在内亚洲的房地产项目。

再次，2013年我国物价和货币政策形势也有利于房价上涨。2013年尽管确立了稳货币和宽财政的政策组合，但中央经济工作会议明确指出“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，有关货币政策和基建投资的声明立场较为积极。预计2013年货币供应量将比2012年增加，中金公司预测2013年新增贷款将比2012年的8.3万亿元有明显的增长，将达到9万亿元左右，这对于已经回升的CPI和见底的PPI不是一个好消息。同时，2013年全球主要央行零利率抑制了 央行的加息空间，明年真实汇率还将继续上升。CPI和汇率上升而利率却无法通过上升来调节，追逐风险资产的货币环境在2013年将越来越明朗。

最后，管理层对于房价上涨的容忍度将被迫提高。由于2013年全球经济形势不会比2012年好，预计西方国家针对 的贸易保护和制裁更加严峻，我国今年11月份单月的出口增速降至不到3%(增速环比下降了近10个百分点)也显示了西方圣诞订单结束后的低潮；其次，11月宏观经济数据尽管企稳但难掩微观层面的惨淡，工业毫无起色，说明近几个月的经济企稳回升依赖的仍旧是政府投资(基建和制造业)和房地产回升双重拉动的传统模式，特别是产业关联性强的房地产和汽车等下游产业今年下半年以来持续好转，对于11月宏观数据的改观起到了至关重要的作用。近期，尽管楼市暖冬的趋势明显，但回暖主要集中在一线和主要二线城市，大多数二、三、四线城市楼市仍旧处于去库存的煎熬之中。而新一轮旨在推动新型城镇化和经济转型升级的投资，在区域上主要向二、三、四线城市倾斜，这些区域产能消化的压力和土地依赖的程度更大。因此，管理层对地方政府主要收入来源之一mdash;mdash;土地出让收入的控制在两难之间会策略性放松，对房价上涨的容忍度将被迫提高。

在当前形势下，房产税扩容是多重战略考虑的结果。首先，房产税试点扩容将在主要的一、二线城市进行，体现了2013年房地产市场在区域上分化，需要采取分类指导的调控原则，有利于抑制主要城市投资投机需求对于整体房价上涨的带动和预期的影响，也不会冲击到二、三、四线城市，为稳中求进战略腾挪出空间；其次，房产税试点扩容，对于构建满足新型城镇化公共服务所需的公共财政体系在破题方面具有重大意义，因为只有本地的人口和其居住消费与地方政府的收入发生强相关时，地方政府才会有动力为他们提供公共服务，新型城镇化才有可能，而房产税则是可行的选择；再次，房产税试点扩容是结构性减税的重点内容，结构性减税贯彻有增有减的原则，增税主要针对财产税；最后，在地方政府整体收入出现下滑的背景下，房产税有望成为重要缓冲，这也是地方政府从土地依赖向形成稳定收入来源转变的必经过程。