数据见证2012楼市微动作 博弈之后路向何方

2012即将结束，回首这一年的经济大事，楼市是个不可不说的重要方面。自2011年1月26日国务院公布“新八条”以来，被称为史上最严的调控措施，今年进入了第二年。调控进入深水区，效果逐渐显现，各方博弈也此起彼伏。纵观这一年，楼市正悄悄发生着怎样的改变？由此埋下的伏笔将会指引楼市明年去向何方？

据统计局公布的 70个大中城市住宅销售价格变动情况统计，2012年1月，70个大中城市新建商品住宅价格与上月相比无一上涨，48个城市环比下降，22个城市持平，房价继续延续了2011年12月的走低态势。

2月份70个大中城市平均房价环比降0.1%，为连续第五个月走低。

3月份46个城市房价环比下降，16个持平，8个上涨，价格下降城市数量减少，持平城市全面减少，涨价城市数量增多，涨幅扩大，说明进入3月， 性成交量回暖，导致自去年四季度开始的第一轮降价潮进入平稳期，房价下行速度暂时放缓。

这种形势一直持续到5月。4月时，43个城市房价环比下降，24个城市持平，3个上涨，涨幅均未超过0.2%。5月情形相仿，43个城市环比下降，21个持平，6个上涨，涨幅均未超过0.2%。

到了6月，楼市开始出现变化。21个城市环比降价，24个持平，25个上涨，涨幅不超过0.6%。涨价城市明显增多，涨幅也进一步扩大。

7月，仅9个城市房价环比下降，11个持平，50个城市上涨，涨幅均未超过0.7%。涨价城市超过前6个月的数量总和，楼市已从“局部上涨”逐渐演化成了“普遍上涨”，回到了2011年二季度时的状态。

8月起，楼市回升势头开始放缓，20个城市环比下降，14个持平，36个上涨，涨幅均未超过0.6%。9月24个城市环比下降，15个持平，31个上涨，涨幅均未超过0.4%。十一黄金(1663.30,-0.40,-0.02%)周期间， 多数城市楼市进入休眠状态，各地成交量整体偏低，环比降7成，传统的“金九银十”并未出现。黄金周过后，10月楼市涨幅有所扩大，17个城市环比下降，18个持平，35个上涨，涨幅均未超过0.5%。。

进入11月份，形势陡然生变，10个城市房价环比下降，7个持平，53个上涨，平均涨幅创一年半新高。业内分析称，这印证着各地量、价齐涨现象再度袭来。住建部政策研究中心主任秦虹也对媒体表示，“整个房地产市场从今年6月开始增速由下降变为缓慢上升，到年底增长得更明显一些。事实上，下半年整体市场已经回暖”。

在楼市的跌宕起伏中，地方政府的“微调”作用不可不说。实际上，这种“微调”的试探自2011年底就已经开始，虽然广东佛山2011年10月放松“限购”的政策仅出台一天就被叫停，但各地探索的脚步仍未停下。

据 主要城市地价监测系统显示，2011年下半年至今年7月末，在105个监测城市中，北京等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除上海、芜湖、佛山、成都等4个放松限购政策“红线”的城市被叫停，其余城市不涉及限购的政策微调均还在实施。

当6、7月楼市真的出现房价回升、“地王”再现，更有媒体报道一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策时，中央多个部门在第一时间，连发了九个信号稳楼市。

6月6日，住建部重申坚持房地产市场调控政策不动摇。6月12日，发改委声明，《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》报道纯属捏造。6月14日，央行澄清“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事，称对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。6月14日，银监会声明，媒体传银监会降低个人住房抵押贷款风险权重，纯属误读。6月19日，住建部重申，继续严格执行好差别化住房信贷政策。7月5日，央行宣布次日起下调存贷款基准利率，但个人住房贷款利率浮动区间不作调整。7月7日，温家宝总理考察江苏常州时强调，目前房地产市场调控仍处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹。7月17日，国土部部长表示，将继续坚持房地产调控不动摇。7月19日，国土部和住建部联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

鉴于房地产市场的明显异动，国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实调控政策措施情况开展专项督查，此次督查范围被业内称为“近年来罕见”。

当各地“微调”与中央坚持房地产调控不放松相遇时，房地产市场再次进入敏感期，珠海楼市“双限”松绑令更是连夜叫停。

8月份，国务院公布了专项督察的结果，对超半数省市的调控落实情况予以肯定，同时对湖北、湖南、河北、山东等省提出批评。住建部也会同国土资源部联合发文遏制地价非理性上涨。9月，住建部“楼市继续限购，房价不具备全面反弹条件”的表态，与国税总局明确房产税扩大征收一道，共同给市场吃了一颗定心丸。在中央的声声严控表态之下，楼市8月、9月上升态势趋缓。

到了10月，虽黄金周交易惨淡，“金九银十”落空，但一线城市房价涨幅扩大。与此同时，开发商经过半年多的以价换量、以及6月份的成交高潮后，随着楼市悄然回暖，10余家标杆房企都在10月完成了全年的销售目标。业内人士分析称，楼市以价换量情况已经结束，年底将现翘尾行情。

这种翘尾在11月、12月表现的淋漓尽致。楼市反弹势头明显，局部地区出现非理性旺盛局面，对市场预期影响较大。有媒体报道称，多个一线城市个别楼盘大幅提价、千人抢房以及地王频出等现象，引发恐慌情绪蔓延。北京住建部门多次辟谣，称“恐慌性购房”系炒作。

对于楼市的这种异动，上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]认为，主要是今年以来的两次降息以及此前积压的自住需求释放，同时，不少房企在资金链改善后开始追求利润，减少价格优惠。秦虹认为，城镇化和明年经济向好的预期改变了人们对房地产市场的判断，使本来就很强劲的刚性需求集中释放。此外，另一个重要原因是，11月各地土地供应集中发力，土地成交延续了前期活跃的行情，上海、北京和南京等地再现地王。

鉴于此，有媒体报道称，住建部已针对房地产市场走势展开调研，新的调控政策有望出台。以北京为代表的地方政府也已迅速出手，维持市场秩序，稳定楼市预期。

楼市年底翘尾的行情，更激发了人们对明年房价走势的预测热情。多个机构和业内人士年底密集发声。

社科院在12月13日发布的《 住房发展报告(2012-2013)》中预测，2013年住房市场的总体趋势将会稳中有进，大稳定中有小的振荡，同时也面临着总体反弹和局部崩盘同时发生的风险。央行在18日发布的四季度储户问卷调查显示，近3成人预计明年1季度房价将上涨。媒体24日刊文称， 指数研究院[微博]日前发布报告，预计明年房价同比仍将上涨7.8%，调控政策仍将从紧。国家信息中心21日发布的《 与世界经济发展报告(2013)》指出，假如明年GDP增长8%左右，房价同比增幅将小幅度上升。

业内人士大多预判“明年楼价稳中有升”，持“楼价会跌”观点的较为少见。最有争议的是任大嘴的“暴涨说”，任志强曾多次表示明年3月份房价会暴涨。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林称，明年房地产会平稳发展，房价不会暴涨。更有深圳英联不动产董事长郭建波在微博上立下赌约，如果真如任志强所言，他将在明年两会开幕当天在长安街裸奔。

清华大学 与世界经济研究中心主任李稻葵[微博]预期，明年的经济增长速度是8%左右。他认为，在这样一个增长情况下，除非出现重大的波动，否则房地产市场肯定会出现一定的上涨。著名经济学家、前国家统计局局长邱晓华认为，从长期来看， 的房价看涨的趋势是必然的，至少10年以后房价逆转才会发生。杨红旭认为，明年房价将会小涨，均价预计比今年上涨10%左右。

秦虹分析称，明年房地产受整个宏观经济影响比较大，明年整体经济如果持续向好，那么房地产作为宏观经济的组成部分也会好，如果宏观经济不好，房地产也会受影响。她认为明年房地产市场的走势主要取决于三个方面，包括城镇化与调控政策，但最重要的因素在于货币政策。