中国房地产大数据报告(2018)


2018-12-06 06:40:50 志金钢铁网 用手机浏览>>
十九大报告指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居。为促进房...
十九大报告指出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居”。为促进房地产市场平稳健康发展中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室多位专家学者在大数据房价指数BHPI监测分析的基础上结合对中国住房市场的长期跟踪研究联合完成了《中国房地产大数据报告2018》。
一、2018房地产市场发展现状与存在问题
2018年上半年除一线城市外多数城市房价出现较快上涨。2018年6月大数据房价指数BHPI环比显示142个样本城市平均环比上涨1.62%房价环比上涨的城市为119个占样本数的83.8%。大数据房价定基指数显示以2018年1月为基期2018年2-6月142个样本城市中房价累计上涨城市为128个。海口、西安、咸阳、重庆、宜昌、贵阳、西双版纳、乐山、绵阳、扬州等49个城市2018年2-6月房价累计涨幅在10%以上。其中海口、西安、咸阳、重庆、宜昌分别累计上涨了61.91%、40.59%、38.53%、26.29%和23.51%。
2018年10月全国房地产市场整体退热一二三四线城市均稳中有降。2018年10月大数据房价指数BHPI环比显示142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个占样本数的40.8%比6月减少61个。2018年7月31日中央政治局会议定调坚决遏制房价上涨后房价上涨预期有了显著的改变。市场观望情绪增强投资投机热情下降。房地产调控政策保持了其平稳性与延续性部分开发商及住房投资者关于调控政策放松的预期落空。货币化棚改政策的调整对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用。复杂的国内外经济形势也使得部分家庭推迟了购房决策。在诸多内外因素的综合作用下房地产市场的整体趋稳对于防范宏观系统性风险、加快房地产市场长效机制建设具有重要意义。
1.一线城市由总体缓涨转为集体微降但房价水平高潜在供求矛盾突出
2018年初以来一线城市中广州房价较快上涨北京、深圳房价均有所回升仅上海房价持续下降。2018年6月一线城市房价平均环比上涨0.525%其中北京环比上涨0.95%深圳环比上涨1.33%广州环比上涨0.43%上海环比下跌0.61%。2018年6月一线城市房价平均同比上涨4.25%广州房价同比上涨21.41%深圳房价同比上涨6.41%其中北京房价同比下跌3.7%上海房价同比下跌7.11%。
2018年10月在中央严控房价上涨的政策背景下北京、深圳房价回升进程中断广州楼市由热转冷上海跌幅有所加大。与2018年9月相比10月一线城市房价环比平均下跌1.857%跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点。10月广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌其中深圳环比下跌0.83%北京环比下跌1.99%广州环比下跌1.9%上海环比下跌2.71%。与上年同期相比2018年10月一线城市房价平均同比上涨1.277%其中北京同比上涨0.52%深圳同比上涨3.45%广州同比上涨12.11%上海同比下跌10.97%。
一线城市房价水平最高但北上深三城房价差距也逐步拉开。2018年10月一线城市房价中位数为44842元/建筑平方米。北京房价中位数仍居第一为56891元/建筑平方米。深圳第二为51136元/建筑平方米上海以44108元/建筑平方米低于深圳居第三位。10月北京房价中位数比9月上升了1016元/建筑平方米深圳、上海及广州均有所下降广州房价中位数比9月下降了3392元/建筑平方米。
虽然一线城市房价暂时已经得到有效控制但潜在供求矛盾难以短期缓解。从市场基本面看一线城市作为中国高端服务业中心、最具人才吸引力的城市群体居民收入高、人口规模庞大。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征住房供求矛盾长期存在。在严厉的限购限贷政策作用下虽然当前房价上涨得到了抑制但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。
由于一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段市场扭曲程度也较大。这主要具体表现在在严厉的限购限贷政策作用下大量中等及以上收入群体由购转租推动了住房租金的快速上涨一线城市整体进入存量房市场但相应的配套制度并没有跟进二手房换房交易时间长、成本高造成二手房市场流动性降低、配置效率下降居民改善性住房需求受到一定抑制等。
2.准一线及二线城市由快速上涨到总体回调房地产市场对投资需求的依赖度较高
在各地政府严控住房投资投机、棚改货币化安置政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下准一线及二线城市房价由涨转跌。
2018年6月准一线城市房价平均环比上涨3.1%其中重庆环比上涨7.82%居涨速首位。6月准一线城市平均同比上涨18.13%其中杭州同比上涨41.13%重庆同比上涨35.29%。
到2018年10月准一线城市房价环比平均下跌1.415%跌幅比上月进一步扩大1.25个百分点。除苏州环比接近持平外重庆、天津、杭州房价均环比下跌。10月重庆房价环比下跌3.57%下跌速度有所加快。10月准一线城市平均同比涨幅收窄至10.77%其中重庆同比上涨24.46%杭州同比上涨12.76%。
与2018年9月相比10月准一线城市房价中位数为21611元/建筑平方米比上月下降677元/建筑平方米。其中天津、苏州较上月有所上升杭州、重庆较上月有所下降。曾为全国房价第一的杭州10月房价中位数为27088元/建筑平方米比上月下降4373元/建筑平方米房价水平仍居准一线城市第一。准一线城市中重庆房价中位数最低为13649元/建筑平方米比上月下降473元/建筑平方米。
2018年6月二线城市平均环比上涨1.09%其中西安环比上涨5.73%居涨速首位。2018年10月二线城市房价平均环比下跌0.941%跌幅比上月进一步扩大0.209个百分点。除了沈阳、东莞、宁波、武汉、无锡微涨外其它二线城市房价均下跌。西安、青岛、成都等曾经的热点二线城市房价环比下跌相对较快。其中成都环比下跌4.34%、西安环比下跌3.59%、青岛环比下跌2.93%。热点二线城市房价由涨转跌也带动了周边三四线城市房价下跌。如成都房价下跌带动周边乐山、自贡、遂宁等地房价下跌厦门下跌带动了漳州等地房价下跌等。
自2018年1月以来二线城市房价同比涨幅总体呈现下降态势。与上年同期上比二线城市总体仍累积了较高的房价涨幅。2018年10月二线城市同比上涨8.914%。其中西安同比上涨47.45%居二线城市之首厦门同比下跌14.7%居二线城市末位。
二线城市10月房价中位数的平均值为18138元/建筑平方米较上月略降205元/建筑平方米。厦门以35353元/建筑平方米居二线城市第一沈阳以9357元/建筑平方米居最末。二线城市中房价中位数在20000元/建筑平方米以上的城市还有南京、福州、宁波、青岛。西安、成都等2017-2018年热点城市房价水平在二线城市中处于中等偏下水平。
2017-2018年准一线及二线城市的快速上涨与一线城市住房投资投机需求溢出和三四线城市住房投资投机需求涌入有很大关系。投资投机需求涌入带来的房价短时间内迅速上涨使得准一线及二线城市房价与现阶段当地居民收入水平脱节。当住房投资投机需求萎缩或受到政策抑制房价将大概率出现回调。天津房价在2017年、厦门房价在2018年出现了快速下跌。2018年10月南京、大连、南通、郑州、长沙、济南、厦门、福州、杭州等多个热点城市房价微跌重庆、成都、西安、青岛房价出现较快回调。
3.三四线城市房价由集体上扬到小半上涨新房库存水平有望重新回升
近年来在货币化棚改等强力去库存政策的作用下三四线城市新建商品住房总体库存水平较低这是2018年上半年三四线城市房价持续快速上涨的重要原因。一二线城市价格上涨形成的三四线城市洼地效应也拉升了三四线城市房价。2018年6月118个三四线样本城市中房价环比上涨的城市达100个上涨占比85%。6月三四线城市房价平均环比上涨1.68%。
2018年下半年在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地逐渐填平的背景下三四线城市房价涨速持续回落。2018年10月118个样本城市中房价环比上涨的城市仅为52个上涨城市占比44%。下跌的城市达66个下跌城市占比56%。10月三四线城市房价平均环比下跌0.118%虽然跌幅很小但反映了市场形势的微妙转变。三四线城市中曾经的房价上涨明星城市西双版纳10月房价环比跌幅居三四线城市第1名。廊坊、咸阳、乐山、嘉兴等曾经房价涨速居前的三四线城市10月房价环比跌幅也位居三四线城市前列。北京、上海、厦门、成都等房价下跌的中心城市周边不少三四线城市如保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。廊坊、三亚、海口等住房投资投机属性曾经较强的城市房价均环比下跌。部分三四线城市房价仍惯性上涨。
尽管房价涨势受到遏制但三四线城市仍累积了较高的房价涨幅。从2018年以来累计涨幅看2018年6月三四线城市平均累计上涨8.8%118个样本城市中累计涨幅在10%以上的城市为43个。到2018年10月三四线城市平均累计上涨11.032%累计涨幅在10%以上的城市为65个。其中海口、咸阳、南阳累计涨幅在30%以上另有贵阳、安庆、威海等17个城市累计涨幅在20%~30%之间廊坊累计下跌16.46%。
三四线城市内部房价水平分化巨大。2018年10月三四线城市房价中位数为9826元/建筑平方米较上月略降36元/建筑平方米。三亚以30635元/建筑平方米居三四线城市第一位鞍山以3763元居最后一位。
10月廊坊燕郊房价指数较上月下降了4.94%较2017年3月下降了45%接近于“腰斩”。10月廊坊燕郊房价中位数为14564元/建筑平方米较上月下降2309元/建筑平方米较2017年3月中位数31879元/建筑平方米下降了17315元/建筑平方米。这也充分说明“房子是用来住的而不是用来炒的”违反这一规律或将受到市场严惩。
2018年10月初江西上饶发生因个别开发商大幅度下调售价引发老业主冲击售楼处事件。9月上饶房价指数环比下跌0.24%10月环比微升0.48%。10月房价中位数为8095元/建筑平方米较上月下调132元/建筑平方米。当地住房市场并没有出现显著下行大幅降价属于个别开发商的营销策略。尽管如此区域龙头企业的率先降价将对当地市场房价构成较大向下冲击。
另一方面2017-2018年上半年三四线城市商品住房虽然实现了快速出售去库存但在房价水平处于历史高点的剌激下住房库存有望再度进入攀升通道。由于就业机会相对较少、公共服务水平相对较低、人才吸引力偏小等原因存量住房的利用率并不高。已经售出住房的利用效率低存量空置现象也较为严重。这些因素将抑制三四线城市住房市场的长期房价上涨。
注城市数据一般不包括下辖县级市及县由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订不同版本的指数可能会有细微差异以最新版本为准廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制。
4.购房者信心指数和经纪人信心指数均降至近2年最低点市场预期不再单一乐观
2018年10月购房者信心指数环比下降4.2%同比下降12.9%为2017年1月以来最低点。近两年购房者信心指数的最高点在2018年2月此后一路下滑反映了购房者市场预期由乐观向相对悲观的转变。
2018年10月经纪人信心指数环比下降0.6%同比下降8.9%同样为2017年1月以来最低点。近两年经纪人信心指数的最高点在2018年6月随后出现较快下降。一般而言经纪人对市场信息较为了解相对购房者更为理性。经纪人信心指数的下降反映了市场的实质性降温。
5.热点城市住房租金由快速上涨到稳中略降租赁性住房供给相对不足
大数据住房租金指数不含长租公寓下同监测显示2018年部分城市住房租金快速上涨并于7月达到涨幅峰值。2018年7月29个重点监测城市住房租金平均环比上涨0.98%。其中环比涨幅在2%以上的依次有中山、郑州、深圳、苏州、东莞、合肥等6城市环比涨幅在1%~2%之间的有上海、重庆、石家庄、无锡、烟台、杭州、大连、北京、珠海、沈阳等10城市。与2017年12月相比2018年7月累计涨幅在5%以上的有惠州、石家庄、深圳、北京、珠海、重庆、苏州、青岛、大连9个城市其中累计涨幅在10%以上的有惠州、石家庄2个城市。
2018年8-10月重点城市住房租金水平有所回落。2018年10月29样本城市住房租金平均环比下跌1.29%。郑州、青岛、石家庄、烟台、杭州、天津、佛山、北京等24个城市租金涨速均有所回调仅有中山、惠州、西安、珠海、厦门5城市环比上涨。从定基指数看与2017年12月相比2018年9月住房租金累计涨幅在5%以上的仍有惠州24.39%、石家庄9.57%、苏州9.41%、中山8.73%、珠海8.58%、深圳6.57%、北京5.97%7个城市。8-10月热点城市租金止涨主要受到各地政府对租金上涨调节干预的影响。
2018年上半年房租的快速上涨除了长租公寓利用资本杠杆争抢房源外大城市存量住房总量不足也是一个重要原因。以北京、上海为例据我们大数据统计北京目前有各类住房约703.4万套含集体土地建设的小区楼房不含农村宅基地下同按每套3人计可容纳2110.2万人。而北京2017年末常住人口为2170.7万比合理容纳量还多出60.5万人其中城镇人口1876.6万人。上海目前有各类城镇住房约735.46万套按每套3人计可容纳2206.38万人。而上海2017年末常住人口为2418.33万人比合理容纳量多出211.95万人。从人口数量看均存在一定的住房缺口。考虑到为了维持住房市场的正常流动性还需要保持一定比例的必要住房空置住房的总量短缺程度比前述直接计算的数据要更大。成都、杭州等二线城市住房总量供求状况也相对偏紧从总量角度看并不存在大量空置的可能性。
在房价上涨受到抑制的条件下住房供求矛盾通过租金上涨的形式曲折表现出来。从市场基本面看一线城市作为中国高端服务业中心、最具人才吸引力的城市群体居民收入高、人口规模庞大。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征住房供求矛盾长期存在。在严厉的限购限贷政策作用下虽然当前房价上涨得到了抑制但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。“长租公寓”利用金融杠杆争夺房源又进一步加剧了房源紧缺与租金上涨。
针对非正规租房的治理行动也是推高住房租金的重要辅助因素。部分城市治理私搭乱建、拆除隔断、清理群租房导致供给收缩被许多学者认为是导致房租大涨的重要原因。
6.重点城市长租公寓市场扩展迅速租房市场有待进一步规范化发展
北京、上海、深圳、成都、武汉等重点城市长租公寓市场发展迅速。2018年11月全国品牌公寓信息发布量同比增长83.37%。2018年1-11月19个重点城市中品牌公寓信息发布量占比在5%以上的从高到低依次是 上海26.1%、成都18.2%、北京12.3%、南京7.2%、深圳6.3%、武汉5.5%、重庆5.0%。2018年1-11月19个重点城市中品牌公寓信息访问量占比在5%以上的从高到低依次是 北京17.2%、上海11.3%、深圳10.9%、成都10.5%、武汉6.3%、杭州6.0%、广州5.9%、重庆5.1%、西安5.1%。
长租公寓利用金融杠杆加价争夺房源行为推高了部分城市的短期租金。“租购并举”是住房长效机制的重要组成部分国家层面对租房市场的政策支持力度不断加大。特别是对于长租公寓的发展考虑到其租金收益率低、成本回收期长的特性相关部门给予了充分的金融政策支持。2018年4月证监会和住房城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》提出加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁支持专业化、机构化住房租赁企业发展鼓励发行住房租赁资产证券化产品。2018年5月28日银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》对保险资金进入长租市场划定了一系列标准并指出保险资产管理机构通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的相关注册机构应建立受理及注册绿色通道优先受理。由于现阶段租金收益率偏低虽然政策层面给予了较大力度支持资本市场对于运营自有产权的长租公寓并没有足够兴趣。相对于重资产的长租公寓轻资产的转租公司更受资本追逐。借用国家对长租公寓的融资政策优惠大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。并进而利用资产证券化或网贷平台撬动更大的资本。
以北京为例从从租金上涨情况看北京长租公寓的租金涨速要远高普通房源租金涨速。从定基指数看与2017年12月相比北京2018年7月长租公寓房源租金累计上涨13.04%而同期非长租公寓房源租金累计涨幅为7.32%。从环比看 2018年7月北京长租公寓租金环比上涨3.4%而同期非长租公寓租金环比仅上涨1.23%。
二、市场形势分析与2019年走势预测
外部环境尚未向好。国际经济形势复杂多变美联储进入加息周期国际资本市场动荡加剧中美贸易摩擦尚未缓解导致市场不确定性显著增加。这些不确定因素的存在短期内将增强市场观望情绪。国际经济形势复杂多变同时也使房地产政策空间变小相对保守的政策才能最大可能避免房地产市场风险。从长期看中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。
住房调控政策保持了持续性与稳定性。中央定调坚决抑制房价上涨对房价上涨预期有较大影响。2017年以来针对局部房地产热政府采取“主动出击、露头就打”的调控策略。2018年5月住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府相关负责人在约谈中提出要认真落实稳房价、稳租金的调控目标。这是政府首次对租房市场也提出了调控目标。中共中央政治局2018年7月31日召开会议分析研究当前经济形势部署下半年经济工作提出要坚决遏制房价上涨。这是中央层面首次将房价调控目标由抑制房价过快上涨转变为遏制房价上涨。中央抑制房价上涨的决心没有发生改变“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实。这不仅对稳定房价预期有积极作用也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式。同时将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。
在中央政府的督促下多地政府升级了调控政策。如沈阳将原新建商品住房限购区域和平、沈河、浑南三环内扩大至全市行政区域不含辽中、新民、法库、康平青岛将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭并将限售期限从2年提高至5年海南省在已出台限购政策的基础上实施全域限购。
住房资金面略有改善。2018年上半年住房信贷市场持续趋紧。全球金融去杠杆进程仍在继续推进美元进入加息周期市场利率持续上升。虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化但市场融资成本的提升仍导致商业银行自主调高了首套房贷利率。2018年下半年特别是四季度以来随着定向降准等稳健性货币政策的实施市场利率有所下降多个城市首套房贷利率大幅上浮现象也得到轻微改善。但货币政策仍以防风险为主“大水漫灌”的现象暂不会出现。部分开发企业资金链较为紧张为了生存采取降价促销回笼资金策略将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。
一线城市重新成为楼市避风港。从城市格局看一线城市已经进入存量房市场受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化但政策进一步趋紧的可能性并不大。二三四线城市大多仍处于增量房市场阶段一旦销售不畅住房库存将再度增加并反过来进一步增强房价下降压力。
三四线城市楼市热度难以为继。调控政策向三四线城市延伸使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。限购、限售的城市继续增加多个热点三四线城市被住建部约谈调控政策由一二线城市向三四线城市深入。2018年全国各地出台的房地产调控政策达数百次。棚改货币化政策淡出对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。棚改货币化政策起到短期内迅速扩大住房需求及缩减供给的作用对三四线乃至二线城市住房市场具有较强的剌激效应。
基于以上因素综合推测短期内一二线城市房价稳中略降三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。长期看随着融资杠杆和政策支持的消长房屋租赁产业将迎来大发展。
三、对策与建议
一是保持货币政策的稳健中性不宜强剌激或大幅紧缩。房价具有很强的金融依赖性货币供应的相对稳定是楼市稳定的基础。日本在1985年“广场协议”后为对冲日元升值压力错误地采取了宽松的货币政策造就了史上著名的房地产大泡沫。之后面对房地产泡沫与愈演愈烈的投机之风日本政府被迫收缩银根采取了加息等一系列紧缩性货币政策最终使房地产泡沫全面崩溃。应汲取日本于上世纪末房地产泡沫破灭前后货币政策失当的教训。不采取货币扩张、需求剌激的方法来吹大资产泡沫也避免用紧缩性货币政策来稳定房价。
二是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略保持调控政策定力、稳定房价预期。在城市化阶段住房具有很强的民生属性坚持“房住不炒”有利于楼市的长久稳定。在复杂的内外部经济形势下坚持“因城施策”不搞政策一刀切可以避免人为诱发系统性风险。一、二线城市继续抑制投资投机维持现有的限购、限贷等房地产调控政策的持续性与稳定性进一步稳定房价预期消除政策剌激幻想。清理三四线城市不合时宜的住房去库存政策。切实落实好地方政府稳定房价的主体责任。
三是建立完善住房租赁市场相关制度多渠道扩大重点城市租赁房源。
建立完善租房市场相关制度包括完善市场规则探索建立租房押金第三方存管制度、租金上涨幅度限额制度、强制性合同文本条款制度、出租性住房环保安全标准等规则制度规范市场秩序重点治理设置合同陷阱和霸王条款行为、变相克扣押金行为、诱导哄骗租客将租金转为贷款分期的行为、暴力驱赶租客行为、垄断区域房源或租房信息操控租金行为等加快推进住房租赁立法保障租购房同权在发生各类纠纷时优先保护租户权益。
多渠道扩大重点城市租赁房源包括加快公租房的建设与配租加快对集体土地建设租赁住房试点的推广对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓给予更多的规划、土地利用、税收政策支持出台可行性细则支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。
四是加大公共服务区域一体化力度加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。
在住房总量基本实现供求平衡的条件下公共服务的一体化有利于盘活存量房源调节不同区域供求余缺改善住房供求结构。加强对基本公共服务均等化的统筹协调力度对于原来主要由地方政府兴办的基础教育等公共服务在更高层面促进其区域一体化推动医疗保障的区域一体化引导老年群体从城市中心区转移到更为宜居的新城、卫星城及风景度假区等居住发展城市群内的城际通勤铁路盘活卫星城住房资源。
抓住住房市场相对稳定的有利契机加快推进和深化土地出让制度改革、集体土地利用制度改革、住房财税制度改革、住房开发制度改革、住房预售制度改革、租购同权改革等关键性制度的改革建立完善住房市场稳健发展长效机制。
大数据房价指数BHPI由住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据千万级的存量住房价格数据利用最新大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。通过新技术的应用BHPI力求更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。BHPI为月度存量房价格指数指数样本目前覆盖了约142个主要城市和数十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特性BHPI仅监测存量住房价格变动新建商品住房价格变动不计入BHPI。BHPI为大数据挖掘研究前沿成果数据仅作为市场研究参考住房市场评价以政府统计部门数据为准。

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