头部房企有隐忧 中小房企有烦恼

虽然上半年房企的业绩仍在增长，但增速明显放缓。值得注意的是，“行业分化、强者恒强”，在2019年的房地产行业中报季是高频词，并在龙头房企的反复强调中，已经成为了行业的共识。

emsp;emsp;恒大集团是对龙头企业未来十分乐观的一家，其董事会副主席夏海钧在2019年年中业绩会上是这样表述的：“龙头房企将持续抢占市场份额，强者恒强的行业格局仍将延续。”夏海钧预计，如果按全国商品房年销售额15万亿元计算，2023年前三房企销售总额将达3万亿元。

emsp;emsp;单家房企达到万亿元销售额，这被视作是行业集中度到达一定高度的风向标。龙头房企也许都有向着这一目标看齐的一天，但随着行业整体走势趋冷，万科曾经“万亿大万科”的愿景悄然冷却，碧桂园提质控速，盈利和规模之间的平衡关系也从没有像现在这般焦灼过。

emsp;emsp;分化在进一步加剧，大鱼仍在吃小鱼，但大鱼们安全了吗？这是一个没有答案的问题。房地产行业深受政策面影响，也离不开资金支持。如果掐紧了水龙头，没有一家房企是绝对保险的。

emsp;emsp;从新近房企发布的2019年年中报中，可以提炼出一窥行业全貌的关键词：规模增速放缓、利润水平下滑、融资成本抬升和减员趋势明显。无论是龙头房企或是中小房企，都在面临这个行业最难的时刻。

emsp;“天花板”隐现？

emsp;emsp;房地产行业整体增速放缓是不争的事实。

emsp;emsp;9月16日，国家统计局发布的《2019年1~8月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，今年前8月，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%。

emsp;emsp;虽然仍在增长，但10.5%的增速已经是2019年以来的最低增速。在目前调控持续、融资收紧的影响下，这一增速比1~7月份回落0.1个百分点，已经连续4个月增速下降。

emsp;emsp;在这个整体增速已经放缓的行业，很少有房企能够跳出大势走出自己独有的成长曲线。虽然头部房企中有管理层曾公开表示：未来这个行业的集中度会进一步提升，这是属于他们的机会。但今年上半年，头部房企的销售增速也是放缓的。

emsp;emsp;先看行业的标杆“碧万恒”，三巨头今年前8个月的销售额仅与去年持平，其中两家同比甚至出现了下滑。不过，今年前8月销售额超过千亿元的房企已达19家。

emsp;emsp;碧桂园今年前8个月的权益销售额是3713.5亿元，与去年的3788.4亿元同比略降；恒大前8个月的合约销售金额约为3700.7亿元，同比同样小幅下滑；万科4263亿元的销售额，同比有10%左右的升幅，但增速也已经相比去年明显减慢。

emsp;emsp;过去两年间，那些“黑马房企”在行业下行的背景下也成色不再，过去动辄超过50%的增速都回落至个位数水平，也鲜再见中小房企提出“千亿”目标了。

emsp;emsp;在这一维度上，过去两年冲规模迅猛的闽系房企降速最为明显。曾经录得170%销售额增速的正荣地产，今年上半年的增速仅不足1%；融信中国的销售增速则从去年上半年的的75.7%下滑到4%。

emsp;emsp;从目前的调控力度和融资难度来看，房企重回高速增长几无可能。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，销售额增速放缓之后，如果资金的回笼速度也放缓，房企会面对各种压力，“只有资金压力不大，才可能存在高速增长的动力。”