平常我们关注楼市的涨跌，需要留意央行个人住房贷款余额的数据，因为钱不会说假话，这才是决定房价涨跌，楼市行情冷暖的关键。
最近易居研究院出了一个报告，央行数据显示，2019年三季度，个人住房贷款余额新增10900亿元，环比持平，同比增长5%，房贷余额新增额目前绝对值仍处于历史较高位。
数据来源：中国人民银行、易居研究院
看上面这个图，对比一下，你可以大概看出来，从2016年到现在，房贷余额占比和新增一直是比较多的，就新增余额来说，相比2015年之前，明显上升了一个台阶。
观察历史数据，个人住房按揭贷款新增额大致出现三个高点（40%以上），分别发生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，该指标连续刷新历史最高值，达到53%。也就是说，新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。
之后虽然有所下跌，但是依然在20%-30%之间，明显高于2014年之前上一轮调控的周期，那时候在10-20%之间震荡。
说明什么呢？
也就是说，现在虽然调控很严格，但是对房地产行业来说，显然要比2014之前那一轮调控周期日子好过的多。除非是你前几年非常激进，拿了太多地王，或者说高杠杆融资的，现在就会比较难熬。
当然，还有一个可能，现在只是上半场，还有下半场要熬，很多房企熬不过下半场。
最近又爆出一家靠花钱买出的百强房企，上海三盛宏业陷入资金链危机，全国项目大面积停工，距破产清算仅一步之遥，员工讨债，董事长当众大哭。
公司总资产512.48亿元，总负债就有417.65亿元，其中带息债务269.52亿元，资产负债率高达81.5%。
下面还有一个图，就是全国居民购房杠杆率与百城房价指数。现在大概处于调控的一个中途，所以还有较长的一段时间需要等待天亮。
数据来源：中国人民银行、住建部、国家统计局、各地统计局、各地房管局、中国城市二手房指数网站、易居研究院
全国居民购房杠杆率=季调个人住房贷款余额新增额/季调全国一、二手住宅销售总额+9%公积金贷款历史平均比重
易居研究院的报告发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。
只要居民加杠杆，房价就上涨。居民降杠杆，房价涨幅就下跌。
2015年一季度开始，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶。
居民购房杠杆率在2016年四季度见顶，主要原因是2016年底开始越来越多的城市收紧信贷政策。
2018年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行。二季度杠杆率进一步下行，房价指数涨幅扩大，这主要是二季度部分二线城市楼市有升温迹象，三四线城市还在轮动上涨。
7.31政治局会议后，市场明显降温，三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。
2019年一二季度，因为降准，杠杆率和房价指数涨幅同步上行。730政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，市场预期随之转变，全国首套房贷平均利率连续4个月上升，三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。
如果参考上一轮调控看，居民杠杆率在2012年时，大概是21%左右，属于近十年来最低值，但房价指数最低位在2014年3月，所以房价的底部会晚于居民加杠杆，市场见底会有滞后性。
这一轮调控，居民降杠杆目前还在30%左右，什么时候降到20%，能不能降到20%，这都是未知数，但可以肯定的是，百城房价指数环比涨幅是百分百没有到底的！
调控已经过去三年了，我觉得离终点至少还有2年的时间吧！也许更久！要看泡沫消化的情况，所以一城一策是必然。
但有些城市，比如苏州，深圳，武汉，杭州，这几年房价压根就没跌，一直在稳步爬坡，或者横盘震荡，这种城市是万万不能放开的，泡沫没有消化完，必须先压着。
冀公网安备 13020202000413号